Tại buổi đối thoại Bất động sản-Cơ hội cho nhà đầu tư, TS Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đã thể hiện nhiều quan điểm quan ngại và nghi vấn trước những con số thống kê nợ xấu bất động sản mua ban nha dat ha noi gia re ban nha dat mat duong ven ho tay. Tuy nhiên, ông nhìn nhận rằng, thị trường BĐS sẽ sắm được sự khởi sắc trong năm tới.
* Sắp có những thay đổi trọng tâm cho gói 30,000 tỷ
* Thị trường BDS Việt Nam đang ở đâu?
TS Lê Xuân Nghĩa tham luận về vấn đề nợ xấu của phân khúc BDS tại buổi hội thoại Bất động sản năm 2014 ngày 11/07. “Bất đồng” của những con số nợ xấu bất động sản
Theo Bộ Xây dựng thì tổng vốn vay nhà đất cho đến bây giờ là 270,000 tỷ đồng, trong khi báo cáo của TS Nghĩa ghi nhận dao động 241,000 tỷ đồng. Nợ xấu bất động sản (BĐS) mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tập kết từ bẩm của các Ngân hàng thương nghiệp (NHTM) thì chỉ dao động 10,000 tỷ đồng nợ xấu bất động sản trong tổng số 270,000 tỷ đồng trên, suýt soát 4%.
Với con số này, TS Nghĩa nhận định kiên cố đó chỉ là “con số nợ xấu của một đại gia chứ không phải của cả thị trường, thậm chí nợ xấu của một đại gia có khả năng gấp 3 lần con số đó… Nói như vậy để có thể thấy rằng nợ xấu của thị trường BĐS còn rất lớn”.
Theo đó thì việc lý nợ xấu nhà đất hiện tại gặp rất nhiều gặp khó bởi những nguyên nhân cơ bản khởi hành từ nhiều phía.
Những cái thiếu của VAMC
Có thể thấy, nguồn lực tài chính NHTM ngày càng suy giảm. Điều này có thể thấy qua lương ròng vài năm gần đây của các NHTM giảm còn một nửa. Điển hình là tỷ lệ ROE thời kỳ đỉnh cao là 15% thì nay chỉ còn lại 5-6%; ROA từ 1.1% xuống còn 0.4%. TS Nghĩa cho rằng với nguồn lực tài chính đi xuống như vậy thì việc trích lập phòng ngừa rủi ro rất khó khăn đối với NHTM, từ đó dẫn đến học lực xử lý nợ cũng rất thấp.
Bên cạnh đó, học lực chuyển nhượng các điều khoản nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) chưa biểu hiện được quyền lực hết sức đối trong việc thiết lập chủ quyền ở các khoản nợ được mua. Xoay quanh vấn đề này, TS Nghĩa chỉ ra rằng về hướng ban sơ thi công VAMC là một chế định tài chính quyền lực hết sức đối, có thể vượt lên trên các luật. Tuy nhiên vấn đề nợ xấu cần phải xử lý trong thời gian rất ngắn với các quy chế đặc biệt, sao cho các văn bản cuối cùng được hiệu chỉnh không xung đột với các bộ luật khác, chính điều này khiến cho VAMC không đủ quyền lực để hoàn thành một bộ hồ sơ đầy đủ để vay hoặc là bán. Trước quyền lực yếu thế này đã dẫn đến việc các hồ sơ được cho là “ngon nhất”, “không tì vết” tọa lạc trong tay của các NHTM xử lý mau chóng hơn, chưa kể là các NHTM lại không muốn giao dịch những bộ hồ sơ đó, TS Nghĩa nhìn nhận.
Theo như công thức tính trích lập dự phòng đen đủi được lấy từ nợ trừ đi giá thành tài sản đảm bảo thì khoản trích lập đề phòng này còn thấp hơn nhiều so với giao dịch cho VAMC nên các NHTM sẽ bị tốn phí nếu giao dịch ra, TS Nghĩa giải thích. Cuối cùng dẫn đến VAMC mua những món nợ mà các NHTM không muốn bán, đến khi mua bán thì VAMC không có đủ quyền lực để thiết lập ngay chủ quyền cho của cải mình mua. TS Nghĩa nêu lẻ loi cử trường hợpnhà đầu tư nước ngoài đặt vấn đề mua ngay 50,000 tỷ nợ xấu thì trong vòng 1 tuần lễ có khả năng xác lập ngay chủ quyền của 50,000 tỷ này không? Câu đáp đưa ra là… 2 năm sau!
Điển hình là nhiều tài sản mặc dù đã mua bán cho VAMC nhưng vẫn còn ở trạng thái đang cho thuê, 2-3 năm sau mới hết; thậm chí một đôi nơi chưa hoàn thuế, chưa đền bù xong… như vậy có xác xuất thấy rằng ngay cả quyền thường dùng vẫn chưa thiết lập được chủ quyền huống hồ là quyền sở hữu, TS nhấn mạnh.
Chưa dừng ở đó, TS Nghĩa khắt khe nhận định về các thủ thô tục hành chính rườm soát và kéo dài đang “giết chết chúng ta, làm xâm thực tiềm lực, làm cho gân cốt tử của chúng ta suy giảm”.
Tăng thêm “quyền và tiền”
VAMC cũng đặt vấn đề về 50-60 hồ sơ “bí mật” cho các nhà phố đầu tư nước ngoài tham dự mua nợ nhưng rốt cuộc họ lại trả lại các hồ sơ, điều này cho thấy thị trường nợ Việt Nam tiến bộ rất yếu, TS Nghĩa nhìn nhận. Chưa kể là nhiều “đại gia” BDS quen biết sâu rộng với chính quyền, thế lực lớn thì việc thanh tra cứu nợ xấu không làm gì được thì nợ xấu bất động sản sẽ còn là vấn đề lâu dài. Ủy ban Giám trung thành Tài chính Quốc gia có đòi hỏi lên Thủ tướng tăng thêm quyền lực cho VAMC và hiện VAMC đang trình một quy chế vận hành mới mà NHNN đang lưu ý để trình Chính phủ.
Qua đó, cũng yêu cầu Thủ tướng về một tiềm lực số tiền “tiền tươi thóc thật”. TS Nghĩa cho biết thêm rằng ngày nay Việt Nam có một nguồn dự trữ ngoại phụ bạc khá lớn và một nguồn tiền lên tới 100,000 tỷ từ doanh nghiệp Quản lý vốn của Nhà nước.
Cái vòng luẩn quẩn, dò đáy mà đi lên
Có thể nói việc xử lý nợ xấu bất động sản có quan hệ khắn khít đến tăng trưởng tín dụng. Theo lập luận của TS Nghĩa thì “Nếu không xử lý được nợ xấu thì chẳng thể nào tăng trưởng tín dụng được; không tăng trưởng tín dụng thì doanh nghiệp không thể nào tăng đầu tư và người dân không tăng tiêu dùng lên được, phân khúc BĐS sẽ bình phục rất chậm chạp và ì ạch. Nếu phân khúc BĐS bình phục chậm chạp như vậy thì đến lượt nó làm cho phân khúc tín dụng cũng chậm chạp ì ạch, kết thúc tất thảy nền kinh tế rơi vào thực trạng dò đáy mà đi lên, một không may có thật!”.
Như vậy thị trường bất động sản chỉ phụ thuộc duy nhất vào tốc độ tăng trưởng tín dụng. TS Nghĩa nêu ra căn cứ nếu năm nay 3 chương trình gồm chuỗi giá thành của nông nghiệp, chuỗi vốn vay mua nhà của thi công dựng, vốn vay đóng tàu thép ở biển Đông đều được tiến hành mạnh mẽ thì mới có xác xuất hi vọng tốc độ tăng trưởng tín dụng khá. Tuy nhiên thực tế đến nay thì cả 3 chương trình này đều rất chậm, thành thử “từ nay đến cuối năm tín dụng khó có xác xuất đạt được định mức tăng trưởng mà NHNN đề ra, nếu đạt thì sẽ không đạt được thật mà là con số giả tạo!” TS cương trực nhận xét.
Việc xử lý nợ xấu cần được dứt điểm, độc đáo là địa điểm tại bất động sản, cấp thiết khai thông suốt một loạt thủ thô lỗ để tiến bộ phân khúc bán nợ.
Trong con mắt nhà đầu tư nước ngoài thì giá thành phân khúc bất động sản Việt Nam ngày nay đang rất thấp, và gia tộc coi đó là thời cơ hiếm hoi để có khả năng tham dự vào thị trường này ban biet thu duong ven ho tay. Cùng với các biện pháp mạnh mẽ từ Chính phủ, cùng với tiên đoán tăng trưởng kinh tế 5.5-5.6% cho năm nay và 6% cho năm sau thì có xác xuất nhìn thấy thị trường BĐS sẽ sắm được sự khởi sắc trong năm tới.
Trần Hạnh
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét